Cách 1 điều chỉnh tất cả sự khác biệt của bất động sản so sánh so với bất động sản định giá tính ra đơn giá 1 m2 sau đó tính giá trị bất động sản định giá rồi trừ đi tiền sử dụng đất của bất động sản định giá.
Cách 2 tính chênh lệch tiền sử dụng đất sau đó điều chỉnh luôn. Thưa luật sư nên làm theo cách nào trong 2 cách. Em mong sớm nhận được câu trả lời của luật sư. Cảm ơn luật sư rất nhiều!
Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn luật doanh nghiệp công ty luật Minh Khuê.
Luật sư tư vấn luật doanh nghiệp gọi: 1900 6162
Trả Lời:
Kính thưa Quý khách hàng, Công ty TNHH Luật Minh Khuê đã nhận được yêu cầu của Quý khách. Vấn đề của Quý khách chúng tôi xin giải đáp như sau:
Cơ sở pháp lý:
Luật kinh doanh bất động sản 2014
Nội dung phân tích:
Theo như phân tích của các chuyên gia họ thường áp dụng phương pháp thứ 1
Cách thức:
Tìm kiếm và tập hợp thông tin về bất động sản thẩm định giá và các bất động sản có thể so sánh được
- Lựa chọn các bất động sản có tính hữu ích tương đương và có thể so sánh được
- Thu thập thông tin
+ Thông tin tổng hợp
+ Thông tin đặc biệt
+ Thông tin cụ thể
- Kiểm tra độ chính xác các thông tin và xem xét điều kiện giao dịch của các bất động sản so sánh đã lựa chọn.
Thẩm định hiện trạng bất động sản thẩm định giá và các bất động sản so sánh
Nội dung thẩm định:
Phân tích
+ Phân tích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất: Nhận dạng mức độ tiềm năng, khả thi về pháp lý, khả năng tài chính và sử dụng tối đa của bất động sản thẩm định giá.
+ Phân tích thị trường: Xác định các lực lượng tham gia thị trường có ảnh hưởng đến giá trị của tài sản, đánh giá động thái thị trường (thay đổi cung cầu, bối cảnh thị trường,...) và động thái người mua tiềm năng.
+ Phân tích bất động sản thẩm định giá và các bất động sản so sánh về pháp lý, kinh tế kỹ thuật, môi trường, giá thị trường, nhằm rút ra được những điểm tương đồng, khác biệt, nêu những ưu và nhược điểm, những thuận lợi cũng như những khó khăn của bất động sản thẩm định giá so với vác bất động sản so sánh.
+ Phân tích cung cầu, lực lượng tham gia thị trường, động thái người mua - người bán tiềm năng.
+ Phân tích nguồn thu nhập thông tin và độ tin cậy của thông tin.
+ Phân tích điều kiện giao dịch.
- Thực hiện việc điều chỉnh đểtìm ra giá bán đã được điều chỉnh:
Nguyên tắc điều chỉnh: Lấy bất động sản thẩm định giá làm chuẩn, những yế tố tồn tại ở bất động sản thẩm định giá mà không tồn tại ở bất động sản so sánh thì công thêm vào và ngược lại.
Thực hiện điều chỉnh để tìm ra giá bán đã được điều chỉnh: Xác định các yếu tố cơ bản làm ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản.
+ Pháp lý
+ Quy mô diện tích
+ Kích thước hình dáng
+ Điều kiện hạ tầng
+ Điều kiện kinh tế
+ Môi trường sống
+ Quy hoạch
+ Lợi ích tương lai
Có 2 cách điều chỉnh:
+ Điều chỉnh gộp
+ Điều chỉnh tỷ lệ
Ước tính giá trị thị trường của bất động sản thẩm định giá:
- Căn cứ vào giá bán đã được điều chỉnh, kết hợp với động thái thị trường và động thái người mua tiềm năng tại thời điểm thẩm định giá, thẩm định viên sẽ ước tính giá trị thị trường của bất động sản.
Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật về, luật thuế và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo. Chúng tôi hy vọng rằng, ý kiến tư vấn của chúng tôi sẽ giúp làm sáng tỏ các vấn đề mà bạn đang quan tâm. Trên từng vấn đề cụ thể, nếu bạn cần tham khảo thêm ý kiến chuyên môn của chúng tôi, xin hãy liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo địa chỉ email Tư vấn pháp luật doanh nghiệp qua Email hoặc qua Tổng đài tư vấn: 1900 6162
Trân trọng./.
Bộ phận tư vấn luật doanh nghiệp
